如何选择刚需房

谈笑书生 2013-12-18 图文 556 0 喜欢 (0)

那位@我的匿名兄弟,把我和冷哲大神放在一起真是荣幸,但可千万别叫我大神呵呵,还差的远的远呢:)

题目里提到的购房考虑因素包括了距离与交通、生活配套、教育配套、开发商(小区环境)、空气质量、升值空间与区域潜力、价格,基本覆盖了买房时的几个要素,但唯独遗漏了最重要的一点——题主你和家人想要什么样的生活?你们现在的生活状态是怎样的?需求敏感点在哪里?你甚至都没提你现在是年龄、事业阶段和婚姻状况。

我们在给销售员培训的时候,首先强调的就是了解你的客户,他的家庭结构、置业背景、居住状况、事业与收入等等。作为消费者自身,更应该对自己有一个清晰的了解,很多购房者在决策时容易犹豫,容易被销售人员引导甚至“被忽悠”的原因,也正是只关注房子本身的物理要素,没有关注自己的内心需要。事实上,跳出房子这一件商品,我认为任何一次消费最终是否满意,除非你被彻底的洗脑(也是常见的事情),都取决于消费者是否对自己足够了解。

所以,如果整个答案你只能记住一句话,我希望是下面这句:

好不好和重要不重要是两回事,请给自己的需求按重要度排序,能否做出明确的排序,取决于你和家人对当下的生活方式是否达成了足够的了解与共识,以及对至少3-5年内的生活是否有了一定的规划和想象。

在这个基础之上,你才有了一把明确的尺子,我个人把它起名叫置业逻辑,以此来解读出每项物理因素背后可能带来的东西,从而度量每一项物理因素对你的价值。同时,你才能够明确的知道哪些东西是你要坚持的,而哪些你可以做出妥协和放弃——事实上,如果你有了清晰的置业逻辑,在购买力有限的前提下,往往的结果是你会发现在市场上能满足你排序中前三项甚至前两项的房子就十分有限甚至别无他选了——当鱼与熊掌不可兼得时,清晰的置业逻辑不会让你做出错误的放弃。

以下,我对上述的几项物理因素背后可能意味着什么,分别简述一下,更多的反而是提给你的问题了。

1、位置与交通距离,首先是不同的生活状态,更重要的是你在这个城市生活的灵活度

生活状态这一条很容易想象,你只需要慎重的考虑,每天多付出十几公里交通你是否承担得了。尤其是你(现在和不远的将来)是否需要每天打卡上班、是否经常会加班到地铁关闭这些工作状况。

灵活度这个命题是我自己杜撰的,可能因为我对此比较敏感。比如一旦你换工作,这条地铁线对你还有没有价值,未来你一旦买车,现在的地铁周边是否反而会造成交通拥堵。如果你是单身,一个地铁口的房子是否更方便你找到女朋友(这一点可是非常现实的,以下很多项其实也和这个有联系的,但这里没有假设你是单身,所以就不再单提了)。

2、生活配套背后是生活方式

你是否可以接受每周去超市一次大采购,平时不需要周边有小店让你夜里12点下去买包烟、早上出门时吃个早餐、或者周末宅在家叫个外卖。如果你是成家的人,你们对菜市场有没有每日的需求等等,这些状况要自己衡量。

3、教育配套绝不仅仅是孩子上学本身

题主对这一点的反应似乎能判断你还没成家,不过这是个早晚的问题。你说过段时间,那是你生孩子来的更早,还是换房子来的更早呢?现在家人对孩子上学的那种焦虑、教育资源的稀缺可能你暂时还没有感受到,可以先找年长的人聊一聊,有了一定的感知以后再来判断。

同时,千万别以为你自己孩子不上学,教育配套就对你没用。这可是推动升值的一个巨大加速器,也会让社区的人文环境和气质都有很大改善。从而影响到生活质量和升值空间,至于升值空间大了有多好我后面写。

4、大开发商的重要程度可能超出你的想象

不展开了,看这里同一地段有无必要买大品牌的房子?

5、即使是刚需房也要考虑升值空间

好吧,虽然我不知道这个房子的大小和具体位置,就说你将来不再换房、不再换城市,一辈子扎在这房子里(你相信吗?)即便如此,升值空间也还有三样价值。

(1)升值空间决定着这个社区长久的品质,包括未来更换进来的业主、物业服务持续的质量、社区的口碑和给你带来的社会标签等等,这都是和你的生活质量息息相关的。上一条链接里也有相关的理论可以参考,不赘述了。

(2)升值空间是你和家人这辈子的一个谈资,尤其在今天这个社会,会成为你幸福感的一个重要部分。也许你现在的年龄还没到和同学朋友家人谈这个的时候,但再过几年这一定会成为一个社交话题,一个不怎么升值的房子会让你总觉得有点儿扭捏(尤其再面对几个爱炫耀的),一个嗖嗖涨的房子会让你经常得到满足。什么?你不是那么低俗的人?不好意思,大环境变不了,你不在乎不炫耀,你老婆呢?你父母呢?你丈母娘呢?这是一次上百万的消费,承认一次人性的弱点吧。

(3)如果你是生意人(或者未来可能做生意),那升值空间大的房子会真正给你一个好的回报——抵押贷款。

6、空气质量的关键是走势

在目前的中国,因为空气质量拒绝购买一个楼盘的情况基本还没有见到过(开发商也不至于傻到开发这样的项目,政府也不至于傻到卖这样的住宅用地)。具体到本题的A项目我相信你也是可以接受目前的空气质量的,不然不可能还考虑。所以多收集信息判断未来走势更重要。说句实话,这个因素在买房时往往是排在后面的,除非你是从小在国外长大一下飞机就咳嗽的体质。

7、价格首先是决定你的邻居,同时也体现着你的消费结构,消费结构则体现着你对生命质量的偏好

价格决定邻居这个理论上文的链接里也详细写过了,说说第二个。很基本的问题无非是:我想要/将要把钱花在哪里?我们身边大多数人的消费结构其实主要的追求无非就是过好普通日子(或者财力不允许追求更电影般的生活)——有基本的车、房,有应急治病的存款,有奶粉钱,每年能出去旅游一两趟,再捣腾个理财产品,如果还能烧些钱在爱好和社交上就已经很好了,再多出钱来往往也是上述消费的升级——换车、换大房子,用好药、上私立学校、出国游等等,而这一切构成了你和家人的生命质量。所以,你要想的是买房这件事在你的消费结构中到底占据怎样的角色和比重?你是否有其它渴求的、提升生命质量的消费?你对未来收入上的信心和预期有多高?各个消费是要同期完成还是分配到各个生命阶段?这些问题想清楚,你才能抛开价格本身,选择真正合适的,即使最后买的是低价的房子,也是因为你有的整体消费计划(而且是动态的),而绝不是因为便宜。

如果你能看到这里,我要给出一点私人判断了,根据你所写的想法,我感觉你是在为买低价房找一些信心和接口,“升值了也不至于卖掉不住”、“教育配套似乎过段时间才能用上”、“工业区空气质量差”这些,多半B项目的销售对你洗脑了,当然更主要是你内心有接受这些观念的种子,这个种子就是“贪便宜”。所以回到题目最初的要点,我想要提醒的是自己要想清楚自己的置业逻辑,不要单纯为了价格便宜去找理由,这样至少能做到未来的你不会后悔。

来源:http://www.zhihu.com/question/22246574/answer/20910655



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