一个北京人的房地产投资经历

谈笑书生 2014-4-7 图文 537 1 喜欢 (0)

看到网上这么多同学晒的房产投资经历,很受启发。同时也按捺不住,也想把这么多年的房产投资经历与大家做个分享,也给自己留个纪念。潜水多年,算做一次汇报吧。

1998年考上北京联合大学,相当的屌丝,当年的高考还是一考定终身,考砸了,当时一心要复读,但因家里出了些状况,就郁闷的上了四年大学。大学期间自己兼职挣了些外块,在几个互联网公司干过一段(现在已消失),还记得当时非常火的瀛海威、etang、找到了等等,现在已然不见了,感觉商海沉浮啊。大学时看了一本书《穷爸爸富爸爸》,应该说第一次塑造了我得投资价值观,当时觉得很震撼。有点巴菲特看到了《聪明投资者》时的感觉。

2002年大学毕业后,顺利进入一家央企工作。当时运气不错,所在单位效益不错,2003年时收入已经过了10万,开始寻找投资机会。但那时大家普遍没有投资意识,我记得给工行客服打电话,询问理财产品时,对方嫌10万本金太少,没有可投资的产品。工作机会四处出差,东南沿海走了一圈,发现上海的房子比北京还要贵20%,当时很多内环的房子已经上了8000,而北京三环边上的新房才只有5000多,觉得有套利机会。

2004年开始有意识的观察北京的房产市场,走了一些房展会,记得看的第一个房子,是三环边的今典花园,7000多一米,一套房子上百万,当时觉得是天价。开始看二手房,心中记得李嘉诚说的房产投资三点:地段、地段还是地段。当时有一种模糊的感觉,只想买市中心的房子,哪怕品质低些。

2005年初,以这个想法,看中了一套市中心的回迁房,虽说是二手房,实际是回迁户的新房,地点在今天的金宝街上,距离长安街直线500米,周围有东方广场、协和医院、银街等,地段没的说。单价7800,面积69。和家里人商量,凑了59万,全款买下。因回迁房,房本还没有拿到,不能贷款。记得买下之后一个月,中介就说愿意加十万现金,把此房回购,我第一次感觉到了房产投资的价值。

年中的时候,又陆续看了些北京的平房。因从小在北京的胡同里长大,对平房有独特的情感,当时也是脑子热,觉得早晚要拆迁,拿下了一间小平房,8m,11万,使用权,可以落户。二手房和平房都买过了,想看看新房,2005年底时看了看酒仙桥地区的新盘,想买个大户型,正好在当地认识个小领导,递条子可以打折,6000的单价降到5500,于是首付20万,买了一套136米的板楼三居,因月供压力大,就选择了30年按揭,且贷款利率打七折,4.1588%的年利率,比现在的公积金利率还低。

现在回头看,当时不限购,贷款利率打七折,过户没有营业税和个税,真是投资房产的黄金期。回想起来,当时卖我房子的人可能都会后悔。在此,我要感谢这么多年一直唱空楼市的专家们,市场总会有分歧,如果大家都看多房市,没有人卖,也就不会有成交,因此应该感谢9年前卖我房子的人。当时25、6岁,感觉挺成功的,有点飘飘然的感觉,为后来的失误埋下了伏笔。

2010年时看上一套商铺,因之前没买过商铺,就看了一眼,而且是下班以后天黑去的,没仔细斟酌,第二天就付了定金。好在投资不大,83万,30米不到。但位置不好,地处小区里,朝北,50年产权。一直不好租,房价也没有跟着住宅上涨,2012年平价卖了,这成为投资的一次滑铁卢。总结这次失败,看房还要仔细,切不可听信中介的忽悠,还是要自己判断,在好地段的房子也有租不出去的可能,不能有硬伤,要仔细观察。

时间来到2010年(奥运前后几年迷上了股票,投资后续再讲),又有了些积蓄,因为持有一些房产,可以利用银行的借贷工具,当时银行的抵押贷款还可以打九折,考虑还贷能力,实际可以调用的资金在百万左右。当时看中了北京的三个核心区域金融街、中关村和CBD。看了几处后,准备在中关村出手,海淀黄庄,万泉小学的学区,板楼一局,正准备出手,家里出了点变故,于是买了另一套房。华严北里小区,北四环里,离鸟巢很近。当时此房是使用权,不限购(2010起北京开始限购),50米,83万。因不能贷款,此房比同小区的商品房低30%多,如获至宝,利用银行的抵押贷款和三十万首付买下。后如期转成了商品房产权,升值三倍以上。

2012年,因为小孩已经2岁了,准备上幼儿园。之前一直住在劲松(岳父的公房),感觉有些远,上班不方便。同时为了小孩上幼儿园,开始在北二环选房。买了这么多年房后,到看自己住的房子时有了经验。真是精挑细选,看了10多套房,几乎把圈定范围内的小区都看了个遍。最后选中青年湖边上的一套相对较新的高层楼房,楼王户型,全南朝向,全明格局,高层且安静,不临街,97米,落地窗,紧邻青年湖公园(四环内,北京有湖水的公园只有10处)。当时一眼看中,此房在这个地段绝对稀缺。房产投资具有垄断性和稀缺性,要能买到核心地段的楼王户型真有种在古玩市场捡漏的感觉。看房后不超过24小时,就付了定金,几乎没考虑价格。当时是3.5万/米。我的贷款原则是时间越长越好,贷款越多越好。因为考虑每年3-5%的通胀,贷款利率9折,5.895%,实际付出的成本非常低。房子还是尽量利用资金杠杆更划算。现在看,这套房子也是我买的房子里升值最快的一处。

总结一下,我并不炒房,所有的房产都是一路持有,而且不空置,尽量出租。现在早期买的房子租金回报已经接近10%了。原则:好地段、好户型。买房子要耐心,多看。但看准机会,一定果断出手,别犹豫。贷款尽量多贷且拉长还款年限,通胀会抵消掉大半利息成本。土地具有垄断性和稀缺性,周边要有优质的教育、医疗、交通和行政资源,这些都是需要数十年形成的优势,短期内不太可能被替代,所以这个位置再加上最好的户型,房子的价值理论上是无限的,像茅台酒,越陈越香。

金宝街,两居,430万;
酒仙桥,三居,440万,
平房,东四七条,80万,
平房,安定门内,100万
华严北里,一居,250万
青年湖,两居,650万
劲松,小三居,300万
安定门商铺,90万,已卖 。
目前还有贷款230万,月供1万6,每月租金收入近2万。

展望未来十年
现在有种强烈的感觉,房产投资已经进入了投资周期的末端,最好的时间(2004至2008年)已过,现在应该寻找新的投资机会,像楼市在2004年时候这样的场机会。投资回报高,风险相对低的投资产品,我看好股市。

我从2006年开始尝试投资,受林园、但斌影响大,且跟林园当面聊过几次,跟他去参加过茅台的股东会。这些年股市的估值几乎已经到了十几年历史的最低点,相比房子的估值却在高点。就像十年前大家不会意识到房子有那么大的投资价值,我感觉未来十年股权投资的升值超过房子升值的概率非常大。

我持有的港股从08年金融危机到现在,5年多时间已经升值了三倍,年均复合增长率超20%。说明市场化的股票市场会给一个相对合理的估值。现在A股市场相比就低多了,我认为下跌空间不大,有点像2004年的楼市,我会持续持有。现在港股资产45万,A股资产120万。我的投资理念和房产详尽,选择低估的优质品种,长期持有,看准了就要下重注。

同时2014年开始尝试P2P投资,感觉互联网金融方兴未艾,排名靠前的几家p2p有一统江湖的可能。中国金融市场的垄断和低效,反而创造了大量的投资套利机会。买了几个年利在18-20%的产品,感觉真是暴利,不用做什么,一年有接近20%的回报,真是太高了(当然控制好风险绝对永远是第一位的)。

要知道巴菲特40岁时也只有2000万美元的资产,80岁时已经有400多亿了,靠的仅是每年20%的复合增长率。我今年35岁,很幸运抓住了过去十年最好的投资机会,确实是非常幸运,生在了北京,赶上了好时候,right time, right place, right peson真是觉得时事造人啊!不用像巴菲特一样,我现在希望资产每年增值10%就够了。且之前生活一直很节俭,希望40岁后逐渐学会享受生活。

这是我过去十年的投资经历,与大家分享。
没有别的目的,非荐股,也跟任何股票网站无关。

http://www.newsmth.net/bbstcon.php?board=RealEstate&gid=4270045



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人生本多苦难,何不谈笑人间

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  1. 好铺365 5年前 (2014-04-13)
    沙发

    看完之后,谁还能蛋定,谢谢分享

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